Главная » Мой юрист » Можно ли по договору мены квартир получить имущественный вычет

Можно ли по договору мены квартир получить имущественный вычет

Можно ли по договору мены квартир получить имущественный вычет

Когда по договору мены участники сделки передают в собственность другой стороне квартиру в обмен на другую, в целях налогообложения данная операция считается реализацией, поэтому доходы от нее подлежат обложению НДФЛ. Налоговую базу составляет стоимость недвижимого имущества, которое обменивается. Эти моменты закреплены в п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного суда РФ 21.10.2015, ст.567 ГК РФ, п.1 ст.39; пп. 5 п.1, пп.5 п.3 ст. 208, п.п. 3,4 ст.210 НК РФ. Вопрос, можно ли по договору мены квартир получить имущественный вычет, интересует в первую очередь тех граждан, которые в силу определенных обстоятельств планируют обмен жилой недвижимости, а также тех, кто уже совершил эту сделку.

Каждая сторона договора мены выступает продавцом того недвижимого имущества, передачу которого он обязан осуществить, и покупателем той, которую он обязан принять в обмен. Право на имущественные налоговые вычеты у участников сделки появляется при определенных условиях.

Можно ли по договору мены квартир получить имущественный вычет

Виды имущественных вычетов по договору мены квартир

Если обратиться к пп.1,3,4 п. 1, пп. 1 п.2, пп.1 п.3, п.4 ст. 220 НК РФ, то там прописано, что при заключении договора мены квартир возможны такие имущественные вычеты:

  1. В размере расходов на покупку квартиры, но не более 2 миллионов рублей.
  2. В размере доходов от продажи квартиры, но не более 1 миллиона рублей.
  3. В размере расходов на погашение процентов по займам (кредитам), взятым на определенные цели, но с 2014 года эта сумма составляет не более 3 миллионов рублей.

При обмене квартирами воспользоваться имущественными вычетами можно в том порядке, что и при стандартной покупке или продаже недвижимого имущества. Чтобы запустить процесс, вы должны быть налоговым резидентом РФ и получать доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13%. Исключение составляют доходы от долевого участия в организациях. Эти моменты закреплены в п.2 ст. 207, п.1 ст. 224 НК РФ, п.3 ст. 210.



Имущественный вычет при реализации квартиры по договору мены

Когда по договору мены происходит реализация квартиры, которая находилась в собственности гражданина менее трех или менее пяти лет (в зависимости от причин ее покупки или времени) и не использовалась в предпринимательской деятельности, он имеет право на свое усмотрение сократить свой доход, облагаемый налогом. Эти моменты прописаны в ч.3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 №382-ФЗ; п. 17.1 ст.217, п.п. 3,4 ст. 217.1, пп. 1 п.1, пп. 1,2,4 п.2 ст. 220 НК РФ:

  • Либо на сумму расходов, фактически понесенных в ходе покупки данной квартиры и которые подтверждены соответствующими документами;
  • Либо на сумму, которая равняется стоимости квартиры согласно договору мены (речь идет о доходе, полученном от реализации квартиры), но не более 1 миллиона рублей.

Согласно общему правилу, срок нахождения квартиры в собственности определяется с даты, когда произошла государственная регистрация права собственности на нее. Эта дата прописана в:

  • Выписке из ЕГРН;
  • Или в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру (данный документ выдавался гражданам до 15 июля 2016 года).

Эти моменты закреплены в п.1 ст. 131, п.2 ст. 223 ГК РФ; ч.1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; ч. 1,7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 №360-ФЗ

Размер дохода от реализации квартиры определяется в соответствии с договором мены. Когда происходит обмен квартиры, купленной после 01.01.2016, то доход от ее реализации необходимо сравнить с кадастровой стоимостью на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на нее, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В случае, если сумма дохода от реализации квартиры по договору мены будет меньше обозначенной величины, то именно последняя будет учитываться при обложении НДФЛ. Законом субъекта РФ понижающий коэффициент может быть уменьшен – об этом гласят п.п. 5,6 ст. 217.1 НК РФ; ч.3 ст. 4 Закона №382-ФЗ.



Если вы имеете право получить налоговый вычет, то для этого надо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган не позднее 30 апреля года, который следует за годом, в котором состоялся обмен квартирами. Это закреплено в п.7 ст. 220, пп.2 п.1, п.3 ст. 228, п.1 ст. 229 НК РФ.

Как можно использовать имущественный вычет при приобретении квартиры по договору мены

В случае приобретения квартиры по договору на территории РФ граждане имеют право уменьшить свой налогооблагаемый доход на перечисленные ниже виды расходов:

  1. На погашение процентов по займам (кредитам), которые были израсходованы на покупку такой квартиры, а также по кредитам, полученным в целях рефинансирования упомянутых займов (кредитов). Но размер вычета имеет ограничение в 3 миллиона рублей в том случае, если заем (кредит) получен, начиная с 2014 года. Если займы или кредиты получены до 2014 года, а также по кредитам, которые предоставлены в целях рефинансирования, имущественный вычет будет предоставлен без каких-либо ограничений суммы;
  2. На приобретение квартиры в сумме, которая не превышает 2 миллионов рублей. В большинстве случаев размер вычета равняется стоимости квартиры согласно договору мены, если участники сделки оценили ее в сумму не более 2 миллионов рублей.

Эти моменты прописаны в п.4 ст.2 Закона от 23.07.2013 №212-ФЗ; пп.3,4 п.1, пп.1 п.3, п.4 ст. 220 НК РФ.

Рассматривая вопрос, можно ли по договору мены квартир получить имущественный вычет, обращаем Ваше внимание на следующее: если остался неиспользованный остаток имущественного вычета, то его можно перенести на последующие годы. Вдобавок, если квартира стала вашей собственностью в 2014 году или позднее, то воспользоваться им можно и при покупке другого недвижимого имущества. Но вычет на погашение процентов по кредиту можно получить только в отношении одного объекта. Это зафиксировано в п.п. 1-3 ст.2 Закона №212-ФЗ; п.п. 8,9,11, ст.220 НК РФ.



Имущественные вычеты, о которых мы говорили выше, вы имеете право получить следующими способами:

  • В налоговом органе. Имущественный вычет можно получить по окончанию календарного года, по доходам которого вы изъявляете желание воспользоваться вычетом, когда была предоставлена декларация 3-НДФЛ;
  • По месту вашей трудовой деятельности, то есть у работодателя. Вычет можно получить до окончания календарного года, по доходам которого вы желаете воспользоваться вычетом, если имеется ваше заявление в письменной форме о предоставлении вычета и полученного в налоговом органе уведомления о подтверждении вашего права на имущественные вычеты.

Рассмотрим на конкретном примере расчет НДФЛ с применением имущественных вычетов при обмене квартир по договору мены.

Плательщик налогов по договору мены осуществил в 2017 году обмен квартиры, которая досталась ему в наследство, на другую квартиру. Участники сделки оценили каждую из квартир в 4 миллиона рублей. На 1 января 2017 года кадастровая стоимость квартиры равнялась 10 миллионам рублей.

На приобретение квартиры по договору мены кредитные средства плательщик налогов не использовал, и до этого момента налоговый вычет на приобретение недвижимого имущества ему не предоставлялся.

При расчете НДФЛ по договору мены налогоплательщик имеет право применить указанные ниже имущественные вычеты:

  • На приобретение квартиры в сумме 2 миллиона рублей;
  • При реализации квартиры в размере 1 миллиона рублей.

От реализации квартиры полученный в 4 миллиона рублей доход меньше ее кадастровой стоимости на 1 января 2017 года, умноженной на понижающей коэффициент 0,7 (7000000 руб. (1000000 х 0,7)), и по этой причине НДФЛ будет рассчитан с учетом последней величины.

Доход, облагаемый налогом, составит 4 миллиона рублей (10000000 х 0,7 – 1000000 руб. – 2000000 руб.). НДФЛ к уплате составит 520 000 рублей (4000000 х 13%).

О admin

x

Check Also

Что такое ОКАТО организации и ИП

Что такое ОКАТО организации и ИП в России в 2017 году Что такое ОКАТО для организаций и ИП в 2017 году? Каковы его функции? Как можно узнать код ОКАТО? Все ...

Что такое кадастровая стоимость квартиры — Росреестр по адресу, узнать, как оспорить, номеру, рассчитать

Что это такое кадастровая стоимость квартиры в 2017 году На данный момент частично принят закон, касающийся осуществления процедуры расчета величина имущественного налога. С недавнего времени в некоторых регионах размер данного ...

Рейтинг@Mail.ru