Главная » Ваш юрист » Переуступка квартиры в новостройке что нужно знать

Переуступка квартиры в новостройке что нужно знать

Переуступка квартиры в новостройке что нужно знать

Что такое переуступка квартиры в новостройке

С юридической точки зрения, переуступка квартиры в новом доме выглядит следующим образом. Физическое, либо юридическое лицо (инвестор), заключает сделку со строительной компанией, о том, что оно в будущем станет владельцем построенной квартиры, либо нескольких помещений для проживания в строящемся доме (после сдачи дома строительная компания произведет оформление права на собственность физическому, либо юридическому лицу, которое заключило с ним указанный договор).

Он набирает юридическую силу с момента подписания его таким лицом и строительной компанией, и внесения стоимости жилья на данный период времени. Таким образом, у строительной компании приобретается право на требование в свою собственность жилья, которое будет построено через некоторое время.

После того, как дом почти возведен, и остаются некоторые отделочные, либо иные работы, но право передачи в собственность квартиры еще не оформляется, инвестор, решает продать его другому лицу, но уже по более высокой цене. Это и есть договор, связанный с переуступкой жилья в новом доме, который по юридической терминологии звучит так договор уступки прав требования (цессии).



Виды

  • уступка по договору долевого участия;
  • предварительный договор купли-продажи.
Под уступкой права в долевом участии подразумевается такой юридический договор, по которому продавец передает свое право третьему лицу.

Особенности

  • составляется до момента оформления права собственности на жилое помещение;
  • не оплаченные финансовые взносы, должны быть проплачены инвестором до подписания этого соглашения, либо обязанность по их уплате возлагается на приобретателя права долевого участия.

После сдачи дома в эксплуатацию, правообладатель стает полноправным владельцем квартиры, и на его имя оформляется право собственности.

Под предварительным договором по купли-продажи, подразумевается такое юридическое действие, по которому продавец, имеющий право на построенное в будущем помещение, обязуется заключить основное соглашение по купле продаже, в оговоренный сторонами срок.

Например, процесс подписания основного соглашения (договора), и переоформления права собственности у нотариуса произойдет через несколько дней или лет, либо через несколько дней после проведения оформления права собственности на помещение, когда произойдет сдача новостройки в эксплуатацию.

Особенностью такого договора являются следующие моменты:

  • основные действия (купля-продажа квартиры) произойдут в будущем;
  • это промежуточный договор, который выражает намерение сторон осуществить сделку, но не обязывает их совершить сделку в обязательном порядке (одна из сторон может отказаться в любое время, возвратив другой стороне полученные средства).


Покупатель становится собственником квартиры, только после осуществления сделки, и оформления на себя права собственности на недвижимость.

Как это оформляется

На эти договоры распространяются основные юридические требования, установленные гражданским законодательством:

  • заключаются в письменном виде;
  • в них прописываются все идентификационные данные лиц, которые являются участниками сделки;
  • в обязательном порядке одной из сторон таких договоров выступает застройщик, которые должен дать свое согласие на право переуступки;
  • указывается объект договора (квартира), ее идентификационные данные (квадратура, расположение, особенности);
  • они регистрируются у нотариуса, и нотариально заверяются;
  • данный договор подлежит обязательной государственной регистрации (за исключением предварительного договора).
Невыполнение этих требований приведет к тому, что подписанный договор можно признавать недействительным, и он не будет иметь никакой юридической силы.

Особенностями договора уступки долевого участия являются следующие моменты:

  • согласие застройщика на уступку;
  • указание суммы, которую будущий собственник обязан будет уплатить застройщику, если этого не сделал предыдущий долевой участник;
  • момент перехода права собственности, после сдачи дома в эксплуатацию.



Особенности предварительного договора:

  • согласие застройщика на его заключение;
  • время заключения основной сделки (подписания договора купли-продажи);
  • внесенная сумма по договору;
  • штрафные санкции, в случае отказа одной из сторон от сделки.

После того как эти договоры будут подписаны у сторон должны быть следующие документы:

  • оригинал или нотариально заверенная копия договора уступки;
  • бумаги, на которых указаны расчеты, и внесенные суммы по договору;
  • акт о передаче указанных документов.

Оформление переуступки права «задним» числом

Бывают случаи, когда попадается вариант купить дешевле квартиру, но продавец хочет, чтобы все бумаги были подписаны задним числом. В этом случае есть несколько подводных камней, которые могут привести к неприятностям.

Прежде всего, следует отметить, что в случае переуступки права долевого участия, который подлежит обязательной государственной регистрации, подписание всех указанных бумаг задним числом может привести к тому, что договор может быть признан недействительным, что повлечет за собой утрату права на недвижимость.

Потраченные средства вернуть можно, но только в том объеме, сколько стоила квартира на этапе оформления. Например, в феврале квартира стоила 5 000 000 рублей. А в марте 6 000 000 рублей. Подписав договор задним числом, покупатель формально купил право на квартиру за 5 000 000 рублей, заплатив за нее в марте 6 000 000 рублей. В случае признания договора недействительным, он сможет взыскать только 5 миллионов рублей.



Если говорить о предварительном договоре, то его можно подписать задним числом, и через некоторое время зарегистрировать у нотариуса.

Ведь он указывает на то, что стороны имеют намерения совершить в будущем продажу недвижимости, но не обязаны это сделать.

Уплаченные средства можно будет вернуть в полном объеме (в случае расторжения этого договора) без каких-либо потерь. Поэтому тут рисков, связанных с подписанием задним числом практически нет.

Преимущества и недостатки

Для того, чтобы разобраться в преимуществах и недостатках такого способа покупки квартир, нужно понять саму юридическую природу этих договоров. По ним, стороны передают свое право на будущее жилье, но не саму недвижимость, отсюда и выплывают преимущества и недостатки.

Преимущества:

  • возможность приобретения дешевой недвижимости (на этапах строительства многоквартирного дома, стоимость квартир на 40-50% дешевле);
  • возможность заработка (приобретая право на жилье в начале строительства за определенную сумму, на завершающем этапе строительства, это право можно продать по более высокой стоимости).

Недостатки:

  • получение собственности на квартиру только после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию;
  • в случае разрыва договора, получение только суммы стоимости квартиры, на этапе подписания самого договора;
  • риск того, что застройщик, разрешивший продать право на оформление квартиры, ранее дал такое же согласие другому лицу, что влечет за собой право требования жилья за первоначальным покупателем;
  • в случае неблагонадежности застройщика, риск потери вложенных денежных средств.



Что нужно знать покупателю

Покупатель, решивший приобрести жилье таким способом, должен знать несколько советов, как сделать покупку надежной:

  • перед тем как решится на покупку квартиры, таким образом, необходимо навести справки о застройщике (его репутации, сдачи других объектов в эксплуатацию, отзывы других покупателей и инвесторов);
  • проверить у застройщика все документы, они должны быть в порядке, и не вызывать сомнения в правильности;
  • более защищены права покупателя, который заключи с инвестором договор об уступке прав долевого участия;
  • в случае заключения договора уступки прав долевого участия, либо предварительного договора, они должны соответствовать тем требованиям, которые были указаны выше.

Финансовые вопросы

Финансовые вопросы, которые должен будет решать покупатель, состоят в следующем:

  • прежде всего, это уплата обязательных взносов, если их не уплатил продавец (инвестор), это касается договора уступки прав долевого участия, поэтому перед его подписанием должны быть проведены все необходимые финансовые расчеты, о будущих и настоящих взносах;
  • оплата за составление договора уступки прав долевого участия, и всех сопутствующих документов застройщику;
  • возрастание стоимости квартиры по мере завершения строительства (об этом было указано выше);
  • ну и, конечно, затраты связанные с нотариальным заверением договора, его регистрации в государственных органах, и уплата обязательных налогов и сборов.



Именно с этими финансовыми вопросами и столкнется покупатель.

Вообще данный способ приобретения квартир на первичном рынке недвижимости имеет множество плюсов и минусов. Но если подходить к этому очень аккуратно, с привлечением юристов, то это окажется неплохим способом стать обладателем новой недвижимости, либо заработать на последующей ее перепродаже.

Законодательная база

Если говорить о нормативно-правовых актах, которые регулируют данные правоотношения, то сразу же стоит сказать, что это Гражданский кодекс Российской Федерации. Именно его нормы и носят обязательные реквизиты и требования к договорам переуступки прав требований.

Если такие сделки проводятся между юридическими лицами, то, конечно, необходимо обратить внимание на законодательство, которое регулирует отношения между различными юридическими лицами (субъектами хозяйственной деятельности), но учитывая, что конечными покупателями по таким договорам выступают физические лица, то процесс таких сделок регулируется только гражданским законодательством.

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Трудовой договор по совместительству

Большинство работодателей вынужденно ищут баланс между желанием оптимально распорядиться фондом средств на зарплату и заполучить в свой штат наиболее квалифицированных сотрудников. И когда платить заоблачные гонорары за профессионала предприятие не ...

Как получить звание ветеран труда России?

Традиция удостаивать граждан, на протяжении долгих лет добросовестно трудившихся на благо СССР, звания «Ветеран труда» берет начало с момента учреждения в 1974 году одноименной государственной медали. В нынешней России, с ...

Как найти самый выгодный кредит

Как найти самый выгодный потребительский кредит? Каждый потенциальный заемщик хочет получить выгодный для себя кредит. Критерии, конечно, у каждого свои, но в целом можно сказать, что самый выгодный кредит тот, ...

Доля в квартире и другие виды недвижимости по наследству после смерти собственника: как избежать проблем при оформлении?

Многим жителям нашей страны приходится в своей жизни сталкиваться с получением наследства от кого-то из родных. И огромная доля из всего наследуемого это недвижимость. Часто бывает, что родители завещают свою ...

Как на Форексе разогнать депозит: лучшие стратегии

Как разогнать депозит на Форекс? ​Любой трейдер, не только начинающий, но и опытный, всегда мечтает о том, чтобы на Форексе всего с минимального депозита в 10 долларов разогнаться до 100, ...

Отмена или недействительность договора дарения квартиры и другой недвижимости: интересные случаи из судебной практики

Как правило, даритель передает некое имущество одаряемому лицу, находясь с ним в хороших отношениях. При этом совершенно не важно, являются ли стороны сделки родственниками. Однако спустя время, отношения между указанными ...

Как лишить отца родительских прав

Как лишить отца родительских прав на ребенка? Как лишить отца родительских прав сложный правовой вопрос, который встает часто перед разведенными матерями. Главная их претензия к бывшему супругу в том, что ...

Как ликвидировать ООО с нулевым балансом: пошаговая инструкция

Процедура ликвидации ООО с нулевым балансом ООО с нулевым балансом считаются компании, не ведущие никакой хозяйственной деятельности, не имеющие оборотов по счетам, дебиторской и кредиторской задолженности, наемных работников и прочих ...

Жилищная программа молодая семья условия для участия

Семьи, очень нуждающиеся в жилом помещении, у которых нет принадлежащего им собственного жилья, могут воспользоваться программой, получив соответствующую поддержку от властей. Жилищная программа оказывает огромную помощь молодой семье на начальном ...

Процедура медиации в гражданском процессе

Наверняка многие слышали о медиации, как об альтернативе решения гражданских споров, но мало кто может точно ответить, что означает данный термин (для граждан Украины, кому не подходит подобный способ рекомендуем ...

Кадровая политика организации основные направления

Кадровая политика организации – это набор известных методов и приемов, что способны повлиять на организационный процесс предприятия. Все правила обязательно должны быть проверены на практике и должны улучшить не только ...

Как узаконить перепланировку квартиры в 2016-2017 году: исчерпывающая инструкция

В домах, построенных еще в советское время, живет сейчас много граждан России. И не всегда размещение квартир отвечает требованиям жильцов по комфорту и эстетике. Трансформировать ваше жилое помещение можно двумя ...

Признание завещания недействительным

Признание завещания недействительным происходит достаточно часто. В некоторых случаях основанием выступает ничтожность документа, а в иных – оспариваемость. Однако и то и другое происходит после того как суд удовлетворил иск ...

Рассматриваем обстоятельства, препятствующие заключению брака

Заключение брака – акт, подчиняющийся требованиям закона, в частности, Семейному кодексу РФ. Казалось бы, если взрослые люди желают оформить официально свои отношения, то разве что-то может им помешать? Оказывается, что ...

Особенности съема квартиры и правила заключения договора аренды

Вопрос жилья волнует каждого человека, стремящего обеспечить себе комфортные жизненные условия, однако не всегда есть возможность приобретения жилой площади. Зачастую люди пользуются возможностью съемного жилища. В погоне за удобным жильем, ...

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ при покупке квартиры?

Заполнение декларации по форме 3-НДФЛ при покупке квартиры является довольно важным моментом, так как неграмотное заполнение и нарушения в документе могут повлечь за собой отказ налоговых органов в предоставлении налогового ...

Какие объекты имущества не входят в состав наследства

Наследство – объект гражданского права. Передать по наследству можно любы вещи, гражданские права или обязанности, либо какое другое не подходящее под эти понятия имущество. Но не все объекты личного имущества ...

Незаконная перепланировка квартиры: какие штрафы грозят владельцу жилья

Сегодня перепланировкой в квартирах занимаются многие: одни хотят сделать свое жилье стильным и модным, а другие делают перепланировку для того, чтобы значительно улучшить условия проживания в квартире. Владелец жилья начинает ...

Вывоз ребенка за границу как выехать с ребенком на отдых, мероприятие или лечение за границу

Чтобы родители или один из родителей могли вывезти ребенка за границу на отдых, какое-либо мероприятие или лечение, необходимо придерживаться специального порядка. Для временного вывоза несовершеннолетнего гражданина в другую страну необходимо ...

Образец протокола общего собрания участников ООО

Полный пакет документов для регистрации ООО является одним из факторов, от которых зависит законность деятельность предприятия. Протокол общего собрания участников ООО — является одним из важнейших из них. Грамотно составленные бумаги ...

Проверка техосмотра по базе ЕАИСТО поэтапный процесс контроля

Что представляет собой база данных ЕАИСТО Рассматриваемый сервис – это единая автоматизированная информационная система ТО транспортных средств. Вся информация подлинных карт по диагностике заносится в эту базу. Система является определенной ...

Рейтинг@Mail.ru